5%首付客户逾期率翻倍：经纪人如何精准控险

2026年二月的数字很刺眼：5%首付的首次置业者，贷款逾期率是成熟买家的两倍¹。60万的贷款，月供比2022年初多出近1000刀。那点首付净值早被利息抹平。政府推着年轻人入场，却不管他们扛不扛得住。经纪人得在客户暴雷之前自己摸清底数。

利率飙完房价再涨，净值归零就是现实

一对中等收入夫妇，5%首付买了60万的房子，浮动利率从2022年的2.1%涨到现在6.3%。月供从1800涨到4200。不是说他们不节俭，而是利息已经把储蓄全吃掉。房价停涨，转贷没门，就卡在那里干扛月供。

大行已经收紧低首付标准。两年前95%贷款价值比的单子，现在审批难度完全不是一码事。非银行机构也在内部加码，信用评分要求提高了15-20分。政府的First Home Guarantee把人推进市场，却没教他们怎么应对利率周期。经纪人要做的，就是把这层风险提前摁住。

自雇人士的双重挤压

自雇借款人的收入核查本来就难办。加上5%首付，大行基本一口拒绝。银行现在会把逾期数据和文件可靠性挂钩。一个人只拿一套税务报表、5%首付、想借60万，违约风险比同样条件的受薪族高出30%²。

两年前，靠会计师信函或许还能拿到90%贷款价值比。现在必须有两套完整税表打底，还得接受更严苛的开销抽查。从2022年到现在，同一笔60万贷款已经多付了大概4.8万利息。银行认定自雇收入波动风险更大，给的折扣更狠。如果客户年收入波动超过20%，绝大多数大行压根不碰。

alt-doc产品不是不能做，而是要摸清楚哪家非银行机构的风险评估模型能接受。有的专门看2年ABN记录加12个月流水；有的只看1年税表但要求行业白名单。这是经纪人的活，不是客户自己能搞清楚的。

三组数字，直接判生死

审查低首付交易，依次核查三组数。

第一组：按当前浮动利率加3%算月供，扣除所有生活开支和已有债务后，净现金如果低于2000元，直接亮红灯。大行用的APRA缓冲是3%，但自雇客户建议你自己再加0.5%。

第二组：近半年真实的储蓄记录，不包括一次性赠与或政府补贴。银行要看的是持续性储蓄能力，不是账上突然多出来的一笔钱。

第三组：车贷、信用卡循环债务对收入的比例。一旦偏高会触发银行信用模型。实测时用利率上浮3%，比APRA规定的缓冲更准。客户通不过这个测试，宁可建议他调低预算或多凑首付，也别硬把单子递进去。这样既保住了客户，也堵住了自己的合规漏洞。

逾期前的干预，比事后救火轻松十倍

已经放了款的客户，去翻订单本。找出过去两年用极低首付入市的那批人。

第一步，客户现金流吃力，就帮他找银行申请改只还利息或者延长贷款期限。有的大行会同意延长5年，月供立刻降600-800元。

第二步，评估转贷可能性。有些非银行机构对低净值、自雇者比大行灵活。但要注意转贷成本和新贷款利率的差额，别让客户从一个坑跳进另一个坑。

第三步，每次沟通都留好记录，别违背最佳利益义务。早点介入，比等客户正式违约再处理轻松十倍。银行在这种时候也愿意坐下来谈，因为他们也不想走拍卖流程。

常见误区：以为只要月供还得上就没事。错了。关键看客户的储蓄缓冲能不能扛住一次失业或生意淡季。5%首付的客户，净值缓冲几乎是零，一旦房价跌5%就进入负资产区域。这时候你得提前跟客户聊透，别等银行打电话过来才知道出事了。

下一步怎么走

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常见问题

Q: How can brokers identify which low-deposit clients are at higher risk of default?

Brokers should review repayment buffers, income stability (especially for self-employed), debt-to-income ratio, and sensitivity to rate rises. Clients with variable income or high existing debts are more vulnerable.

Q: What options do brokers have for clients already facing arrears?

Options include negotiating a hardship variation, switching to interest-only payments, extending loan term, or refinancing to a lower rate. Early communication with the lender is critical.

Q: Are there specific lender policies that target high-LVR loans differently now?

Yes, many lenders have tightened serviceability buffers and require higher genuine savings for low-deposit loans. Some also impose LMI surcharges or restrict certain borrower types.

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来源

Footnotes

1. https://www.afr.com/property/residential/default-risks-grow-for-first-home-buyers-with-5pc-deposit-20260428-p5zrnj?ref=rss&utm_medium=rss&utm_source=rss_property — Default risks grow for first home buyers with 5pc deposit ↩

2. https://www.afr.com/property/residential/default-risks-grow-for-first-home-buyers-with-5pc-deposit-20260428-p5zrnj?ref=rss&utm_medium=rss&utm_source=rss_property — Default risks grow for first home buyers with 5pc deposit ↩