银行收紧，私人信贷其实是 broker 的客户留存锁

你的 SME 客户刚签了一笔 200 万的设备合同，土地过户还有 14 天。银行的商业贷款部门审了 6 周，丢出一句“需要补充额外材料”。在 2026 年的信贷环境里，等银行就是给客户判缓刑。私人信贷不会取代银行，但如果 broker 不在自己的工具箱里放一把备用钥匙，就得眼睁睁看着客户带着自己的房贷和其他贷款去找一个能办下事的同行。

银行看胆量，私人信贷看资产

三大银行不是说说而已。一只手的自雇客户，银行内部压力测试利率往上跳 1%，可借贷额度抹掉 12 万。私人信贷呢？它们盯资产担保和商业逻辑。一个签了五年租约的生意，哪怕只有 15 个月 GST 记录，物业净值 180 万，私人信贷给到 80% LVR，144 万打过去——银行那套评分卡根本不碰这种案子。典型的时间线：私贷 7 天出条件，银行同一时间还在等 ASIC 查册。

三年计划，不是一锤子买卖

顶尖 broker 现在谈的不是“这单能不能过”，而是“这个客户未来三年的融资骨架长什么样”。第一年：用私贷锁住资金（利率 8-10%），客户生意照转；同时让会计师把历史报表对齐贷款标准。第二年：帮助客户减少信用卡透支、抓回 GST 申报节奏、清理没取消的商业借贷。第三年：转回主流银行（利率 5-6%），客户的账目已经符合常规 serviceability 测试。整个三年，broker 拿住商业贷款的 trail，保住房贷不走，还能交叉销售车贷或设备一期。

实际操作里，已经有 12 亿澳元以上的资金通过专业非银机构流向这类场景¹。私人信贷不再是小众工具，而是主流 retention 的手段。

两个灵魂拷问，决定你值不值得做

客户的生意是否真的有资产,,不是合同预期，是能登记抵押的商业物业、设备或债务人账目？那条退出路径是写下来、老板签字了的，还是“大约一年后可能会卖房子”？第二个问题最简单：如果银行现在说 no，客户要不要卖掉资产来付税？不用的那种案子，就是私人信贷的最佳标的物。

开头就打好三张牌

跟 SME 客户坐下来签 plan 的当天，打电话给两个私人信贷机构要估价框架。确定估价师在他们的审批名单上。确定客户现有的物业报告不会被要求重新支付 2000 澳元。然后写一个一页的退出路线图,,银行的时间线、转贷的 LVR 目标、会计师该上什么表。有了这三张牌，你手里就有东西说服客户不要自己跑去找 First Mortgage。Halo 团队帮了 400 多家 broker 跑完这个流程，接商业案子的同时把住宅也留下来了。

常见问题

为什么银行现在对商业贷款这么保守？ 能源、通胀、利率三座大山，银行信贷委员会每个月调一次渴求度。优质客户也常因为行业代码不被批。

私人信贷会让客户永远留在高价率区间？ 不会。这是桥梁，不是终点。12-24 个月后转回银行标准利率，前提是在这个窗口期整理好报表。

商业贷款被银行拒过，还能转私人信贷？ 能。私人信贷更重视资产覆盖和生意现金流逻辑，不抽查税收审批历史。

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来源

Footnotes

1. https://www.mfaa.com.au/news/industry-intelligence-service-report , MFAA , Industry Intelligence Service Report ↩